Reforma laboral 2026: qué impuestos dejan de impactar en la compra, venta y alquiler de propiedades
La reciente promulgación de la Ley 27.802 de Modernización Laboral abrió una discusión que va mucho más allá del mundo del trabajo. Entre sus modificaciones fiscales, la norma incorporó beneficios que pueden cambiar la ecuación para propietarios, inversores y vendedores de inmuebles en Argentina.
En términos concretos, el cambio más relevante para el real estate es este: quedan exentas del Impuesto a las Ganancias las rentas provenientes del alquiler de inmuebles con destino casa habitación y también los resultados de la venta de inmuebles realizados por personas humanas no habitualistas, con efectos aplicables desde el 1 de enero de 2026.
Qué regía hasta ahora
En la práctica, el sistema venía generando fricción para el mercado. La venta de ciertos inmuebles estaba alcanzada por el llamado Impuesto Cedular, que aplicaba una alícuota del 15% sobre la ganancia obtenida en la operación, especialmente en propiedades adquiridas desde 2018. A su vez, los ingresos obtenidos por alquileres destinados a vivienda también tributaban Ganancias.
Además, el viejo Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) ya había sido eliminado con anterioridad, por lo que este nuevo cambio termina de modificar el mapa tributario para la compraventa residencial.
Qué cambia con la nueva ley
La reforma no elimina técnicamente el impuesto, sino que establece una exención. Esto importa, porque jurídicamente no significa que el tributo desaparece del sistema, sino que queda sin aplicación para determinados casos. En otras palabras, el beneficio existe hoy, pero podría ser revisado o modificado en el futuro si otra norma cambia esa exención.
Quiénes se benefician
1) Propietarios que alquilan viviendas
Desde este cambio, quienes obtienen renta por un inmueble alquilado con destino casa habitación quedan exentos en Ganancias. Distintas publicaciones especializadas señalan además que, en este punto, la exención alcanza tanto a personas humanas como, en ciertos casos, a personas jurídicas para ejercicios iniciados desde esa fecha.
Este punto puede ser especialmente importante porque mejora de forma directa la rentabilidad neta del alquiler residencial. Según un informe del IARAF, para un contribuyente con una alícuota efectiva del 13% la renta neta podría mejorar alrededor de 17%, mientras que en perfiles con una carga del 35% la mejora podría rondar entre 60% y 64%, según el caso analizado.
2) Personas humanas que venden un inmueble de forma ocasional
También se benefician las personas humanas no habitualistas que venden un inmueble y obtienen una ganancia. En esos casos, el resultado de la operación pasa a quedar exento. Distintas fuentes remarcan, sin embargo, que la clave está en la habitualidad: quien compra y vende inmuebles como actividad regular continúa dentro del régimen general de Ganancias.
Quiénes no quedan alcanzados por el beneficio
No entran en este esquema, al menos según la interpretación difundida hasta ahora, quienes realizan compraventa inmobiliaria de manera habitual como actividad económica, como sucede con operadores o estructuras empresarias dedicadas al negocio. En esos casos, seguiría aplicando el régimen general del impuesto.
Qué efecto puede tener en el mercado
Desde una mirada inmobiliaria, el impacto potencial es relevante. Menos carga fiscal puede traducirse en tres efectos:
más incentivo a poner propiedades en alquiler, mejor resultado neto para el propietario y mayor fluidez en operaciones de compraventa, especialmente para quienes venían postergando ventas por el costo impositivo.
También hay un efecto más silencioso pero igual de importante: la señal de política pública. Al reducir la carga sobre el ladrillo residencial, el Gobierno busca volver más competitiva la inversión inmobiliaria frente a otras alternativas de ahorro o renta. Ese argumento aparece tanto en notas periodísticas recientes como en análisis tributarios del sector.
Lo que todavía hay que mirar con atención
Aun con la ley promulgada, hay un punto central que el mercado va a seguir de cerca: la reglamentación y la interpretación operativa, especialmente en todo lo vinculado a la habitualidad en compraventa y la aplicación práctica ante AFIP/ARCA en declaraciones juradas y cierres fiscales. Algunas fuentes periodísticas y tributaristas ya advirtieron que ahí puede estar la diferencia entre una lectura amplia o más restrictiva del beneficio.
La reforma laboral 2026 trajo una novedad concreta para el real estate argentino: alquileres de vivienda y determinadas ventas de inmuebles pasan a tener un tratamiento fiscal más favorable. Para propietarios e inversores, esto puede mejorar la renta, simplificar decisiones y reactivar operaciones. Pero, como siempre en materia tributaria, el verdadero alcance se va a terminar de definir en la reglamentación y en la práctica profesional de cada caso.
En Tecnoprop creemos que estos cambios pueden abrir una nueva etapa para el mercado inmobiliario argentino, con más previsibilidad, más incentivo a invertir y mejores condiciones para mover operaciones. La oportunidad está; ahora habrá que leer bien la letra fina.
